भौगोलिक स्पष्टीकरण
तुमच्या लक्षात आलं असेल की घरात प्रत्येक वस्तू कुठे ठेवायची हे ठरवलेले असते. हे जर ठरवून केले नाही तर घर अव्यवस्थित वाटते. घरात वावरताना अडचणी येतील. या व्यवस्थांची जागा बदलली तरी काही दिवस आपला गोंधळ उडतो. आपल्या घरातील उपलब्ध असलेली भूमी (जागा) या विविध व्यवस्थांसाठी आपण वापरतो.
भूमी उपयोजन :
भूमी उपयोजन म्हणजे प्रदेशातील भूमीचा केलेला वापर होय. भूमीचे उपयोजन हे भौगोलिक घटक आणि मानव यांच्या आंतरक्रियेतून निर्माण होते. जमिनीच्या वापरात कालांतराने बदल होत असतो. जसजशी मानवाच्या गरजांमध्येवाढ झाली, तसतसा मानवाकडून भूमीचा उपयोग वेगवेगळ्या कारणांसाठी वाढत गेला. खनिजयुक्त जमिनीत खाणकाम केले जाते; सुपीक, सपाट जमिनीत शेती केली जाते, इत्यादी.
भूमी उपयोजनाचे प्रकार :
ग्रामीण भूमी उपयोजन : ग्रामीण भागात शेती हा प्रमुख व्यवसाय आहे. शेतीपूरक व्यवसायही ग्रामीण भागात आढळतात. त्याचा ग्रामीण वस्तींच्या स्थानांवर परिणाम झालेला आढळतो. म्हणून अशा वस्ती शेती क्षेत्रालगत, वन क्षेत्रालगत आढळतात. खाणकाम क्षेत्रालगत खाणकामगारांची वस्ती आढळते, तर किनाऱ्यालगत कोळी लोकांची वस्ती आढळते. ग्रामीण भागात जमिनीची उपलब्धता जास्त व लोकसंख्या कमी असते, त्यामुळे लोकसंख्या विरळ असते. ग्रामीण भागात निवासी क्षेत्र विस्ताराने कमी असते. ग्रामीण भागातील जमिनीच्या उपयोजनाचे वर्गीकरण खालील प्रकारे करता येते.
शेतजमीन : प्रत्यक्ष शेतीखाली असलेले क्षेत्र. हे क्षे क्षेत्र शक क्षे ्यतो वयक्तिै क मालकीचे असते. जमिनीचा मालकी हक्क व शेतीचे प्रकार यांनुसार या क्षेत्राचे आणखी वर्गीकरण करता येते.
पडीक जमीन : शेतजमीन, जिचा वापर शेतीसाठी थांबवला आहे ती जमीन पडीक असते. जमिनीचा कस वाढवण्यासाठी, एक ते दोन हंगाम शेतजमिनीचा काही भाग शेतकरी वापरत नाहीत. त्याला चालू पड म्हणतात.
वन जमीन : सीमांकित केलेले वनक्षेत्र ग्रामीण भूमी उपयोजनाचा एक प्रकार आहे. यामध्येवनक्षेत्रांतून लाकूड, डिंक, गवत इत्यादी वनोत्पादने मिळतात. सदर वनक्षेत्रांत प्रामुख्याने मोठी झाडे, झुडपी वनस्पती, वेली, गवत इत्यादी असतात.
गायरान/माळरान : गाव पंचायतीच्या मालकीची जमीन किंवा शासनाच्या मालकीची जमीन जी चराऊ जमीन म्हणून वापरण्यात येते. ही जमीन संपूर्ण गावाच्या मालकीची असते. फारच थोडी जमीन व्यक्तिगत मालकीची असते.
नागरी भूमी उपयोजन : विसाव्या शतकात नागरी वस्तींमध्ये वाढ झाली. नागरी भागात विविध कामांसाठी भूमीचा वापर केला जातो. पर्यायाने जमिनीचा जास्तीत जास्त वापर करणे गरजेचे असते. नागरी भागात लोकसंख्येच्या मानाने जमीन मर्यादित असते. त्यामुळे लोकसंख्येचे वितरण दाट असते. नागरी वस्त्यांत भूमी उपयोजनाचे वर्गीकरण खालील प्रकारे करता येते
व्यावसाियक क्षेत्र : शहराचा काही भाग केवळ व्यवसायांसाठी वापरला जातो. या भागात दुकाने, बँका, कार्यालये यांचा समावेश प्रामुख्याने होतो. केंद्रीय व्यवहार विभाग ही कल्पना यातूनच निर्माण झाली. उदा., मुंबईमधील फोर्ट किंवा बीकेसी (वांद्रे-कुर्ला कॉंप्लेक्स)
निवासी क्षेत्र : यामध्ये जमिनीचा वापर लोकांच्या राहण्यासाठी केला जातो. या क्षेत्रात घरे, इमारती या बाबींचा समावेश होतो. लोकवस्ती जास्त असल्याने या प्रकारच्या भूमी उपयोजनाचा विस्तार नागरी भागात जास्त असतो.
वाहतूक सुविधाचे ं क्षेत्र : शहरातील नागरिक, माल वाहून नेण्यासाठी वाहतूक व्यवस्था महत्त्वाची असते. अशी व्यवस्था करण्यासाठी वाहतुकीचे विविध प्रकार शहरात निर्माण केले जातात. जसे सार्वजनिक बससेवा, लोहमार्ग, मेट्रो, मोनोरेल, प्रवासी मोटारी इत्यादी. त्याशिवाय खाजगी वाहनांची संख्याही जास्त असते. यांसाठी शहरात रस्ते, लोहमार्ग, स्टेशन, पेट्रोल पंप, वाहनतळ, दुरुस्ती केंद्र यांची व्यवस्था आवश्यक असते. अशा व्यवस्था वाहतूक क्षेत्रात येतात.
सार्वजनिक सेवांचे क्षेत्र : लोकसंख्येच्या विविध गरजांसाठी काही व्यवस्था स्थानिक स्वराज्य संस्था, राज्यशासन किंवा केंद्रशासन करते. या सुविधांसाठी वापरले जाणारे क्षेत्र या गटात येते. उदा., रुग्णालय, टपाल कार्यालय, पोलीस स्टेशन, पोलीस ग्राऊंड, शाळा, महाविद्यालय, विद्यापीठ इत्यादी. हे क्षेत्र नागरी भूमी उपयोजनात महत्त्वाचे असते. वाढत्या लोकसंख्येचा ताण या सेवासुविधांमुळे शमला जातो.
मनोरंजनाची ठिकाणे : शहरातील लोकांच्या मनोरंजनासाठी काही भाग विशेषतः राखून ठेवला जातो अशा भागाचा वापर प्रामुख्याने मैदाने, बगीचे, जलतरण तलाव, नाट्यगृह इत्यादींसाठी केला जातो.
मिश्र भूमी उपयोजन क्षेत्र : काही वेळेस वरील प्रकार एकत्रितरीत्या काही भागांत आढळतात. अशा भूमी उपयोजनास मिश्र वापर क्षेत्र असे म्हणतात. उदा., निवासी क्षेत्र व मनोरंजन क्षेत्र. नकाशावर अशी क्षेत्रेदाखवताना विशेष रंग वापरतात. लाल – निवासी, निळा – व्यावसायिक, पिवळा – कृषी, हिरवा – वनक्षेत्र.
संक्रमण प्रदेश व उपनगरे : नागरी वसाहतींच्या सीमाक्षेत्राच्या बाहेर ज्या ठिकाणी ग्रामीण वस्ती सुरू होतात त्या दरम्यानचा प्रदेश संक्रमण प्रदेश म्हणून ओळखला जातो. त्यामुळे या प्रदेशातील भूमी उपयोजन संमिश्र स्वरूपाचे असते. तसेच येथील सांस्कृतिक जीवनही मिश्र स्वरूपाचे असते. या क्षेत्रातील भूमी उपयोजनामध्ये नागरी क्षेत्र व ग्रामीण क्षेत्र यांच्या भूमी उपयोजनाची सरमिसळ झालेली दिसते. या भागाचे काळानुरूप नागरीकरण होते व त्यातून मुख्य नगराजवळ उपनगरे तयार होतात. उदा., वांद्रे, भांडूप इत्यादी मुंबई शहराची उपनगरे आहेत.
नियोजित शहरे: औद्योगिक क्रांतीनंतर जगभरात मोठ्या प्रमाणात नागरीकरण सुरू झाले. हे नागरीकरण सुनियोजित नसल्याने शहरे अनियंत्रित पद्धतीने वाढत गेली. रोजगाराच्या संधींमुळे शहरांमध्ये मोठ्या प्रमाणावर लोकसंख्येचे स्थलांतर होते. त्यामुळे शहरी भागात जागेची उपलब्धता हा नेहमीच गंभीर प्रश्न असतो. शहरातील भूमी उपयोजनात मोठ्या प्रमाणावर विविधता दिसते. मर्यादित जमीन व भूमी उपयोजनातील विविधता तसेच वाढत जाणारे शहर यांबाबत भविष्याच्या दृष्टीने नियोजित शहरे निर्माण करण्याबाबत विचार सुरू झाले. शहरांच्या उत्पत्तीपूर्वीच शहरातील भूमी उपयोजन कसे राहील याबाबत नियोजित आराखडा तयार करून त्यानुसार शहरांचा विकास साधला जाऊ लागला. सिंगापूर, सेऊल (दक्षिण कोरिया), झुरिच (स्वित्झर्लंड), वॉशिंग्टन डी.सी. (अमेरिकेची संयुक्त संस्थाने), ब्राझीलिया (ब्राझील), चंदीगड व भुवनेश्वर (भारत) इत्यादी नियोजित शहरांची उदाहरणे आहेत.
भौगोलिक स्पष्टीकरण
तुमच्या लक्षात आले असेल, की विविध देशांमध्ये भूमी उपयोजनाचे प्रमाण वेगवेगळे असते. जमिनीची उपलब्धता, देशातील लोकसंख्या, तिची गुणवत्ता व आवश्यकता यांनुसार भूमी उपयोजनाच्या प्रकारात फरक पडतो. जसे, जपानमध्येवनाच्छादित जमिनीची टक्केवारी जास्त असून स्थायी कृषीखालील जमिनीची टक्केवारी फारच अल्प आहे. त्यामानाने भारतातील वनाच्छादित जमिनीची टक्केवारी कमी असून स्थायी कृषीखालील जमिनीची टक्केवारी जास्त आहे. प्रदेशातील भूमी उपयोजनेनुसार विकासाची पातळी समजून घेता येते.
जमिनीची मालकी व मालकी हक्क :
७/१२ उतारा : भूमी उपयोजनामध्ये जमिनीचा वापर कसा केला जातो हे आपण पाहिले. जमिनीची मालकी ही खाजगी किंवा सरकारी असू शकते. या संदर्भातील नोंदणी ही सरकारच्या महसूल खात्याकडे केली जाते. नोंदणी केलेल्या जमिनीविषयी सर्व माहिती महसूल खात्याकडील ‘सातबाराचा उतारा’ या कागदपत्रात पाहता येते. याविषयी आपण थोडी माहिती घेऊ. सात बाराच्या उताऱ्यामुळे जमिनीवरील मालकी हक्क कोणाचा आहे हे समजते. हा उतारा शासकीय अभिलेख महसूल विभागातर्फे दिला जातो.
क्रमांक ७ व क्रमांक १२ ही जमिनीच्या मालकी हक्कासंबंधीच्या कायद्यातील विशेष कलमे आहेत. सातबारा उतारा म्हणजे जमिनीचा एक प्रकारचा आरसा होय. कारण हा उतारा वाचून प्रत्यक्ष जमिनीवर न जाता त्या जमिनीचा संपूर्ण अंदाज आपल्याला बसल्या जागी मिळू शकतो. महसूल खात्याच्या एका रजिस्टरमध्ये जमीनधारकांच्या मालकी हक्क, कर्जाचा बोजा, शेतजमिनीचे हस्तांतरण, त्यातील पिकांखालील क्षेत्र यांचा समावेश असतो. यांपैकी ‘गाव नमुना’ नं ७ आणि ‘गाव नमुना’ नं. १२ मिळून सातबारा उतारा तयार होतो. म्हणून त्या उताऱ्याला सातबारा उतारा असे म्हणतात. जमीन व महसुलाच्या व्यवस्थापनासाठी प्रत्येक गावच्या तलाठ्याकडे हे ‘गाव नमुने‘ असतात.
सातबारा उतारा कसा वाचावा ?
l भोगवटादार वर्ग १ म्हणजे ही जमीन वंशपरंपरेने चालत आलेली, मालकी हक्काची असते.
l भोगवटादार वर्ग २ म्हणजे सरकारने अल्पभूधारक किंवा भूमिहीनांना दिलेली जमीन. जिल्हाधिकाऱ्यांनी परवानगी दिली तरच या जमिनीची विक्री, भाडेपट्टा, गहाण, दान, हस्तांतरण करता येते.
l त्याखाली ‘आकार’ जमिनीवर लावण्यात आलेला कर रुपये/पैसे यांमध्ये दिलेला असतो.
l ‘इतर हक्क’ मध्ये मालमत्तेचे इतर अधिकार धारण करणाऱ्याच्या नावाची नोंद असते. तसेच सदर जमिनीसंदर्भात घेतलेले कर्जफिटलेले आहे किंवा नाही हे समजते.
मिळकत पत्रिका (प्रॅापर्टी कार्ड) : बिगर शेतजमीन असलेल्या मालमत्तेची नोंद मिळकत पत्रिकेत केली जाते. मालकी हक्क व क्षेत्रफळ दर्शविणारा दस्त नगरभूमापन विभागातून मिळतो. यात खालील माहिती असते. सिटी सर्व्हे क्रमांक, अंतिम प्लॅाट क्रमांक, कराची रक्कम, मिळकतीचे क्षेत्रफळ, वहिवाटीचे हक्क इत्यादी.